A rovat célja, hogy a gazdálkodók számára átfogó képet nyújtson a mezőgazdasági ingatlanjoggal, az alapanyag-termeléssel és áruforgalommal összefüggő fontosabb jogszabályi változásokról, valamint betekintést engedjen a hazai bírósági gyakorlatba néhány közérdeklődésre is számot tartó jogeset kapcsán. Írásainkkal kapcsolatos kérdéseiket a Szerkesztőség e-mail címére küldhetik: agrarelet@gmail.com 

A zártkerti földek forgalmának és használatának új szabályai

A zártkerteket eredetileg a települések külterületén, de a belterületi határhoz közel eső, nagyüzemi táblás művelésre alkalmatlan helyeken alakították ki. Mai formájukat az 1960-as évek zártkertrendezési eljárása során nyerték el. Egy zártkert területe egy hektárnál kisebb, általában nem haladja meg a 6000 négyzetmétert. Jelenleg Magyarországon mintegy 200 000 hektár termőterület tartozik ebbe a kategóriába, összesen 1,15 millió nyilvántartott földrészlettel.

Hasznosítási irányukat tekintve ezeken a földterületeken gyümölcsös, szőlő, kert és szántó művelési ágú alrészletek egyaránt megtalálhatóak, legalábbis a földhivatali nyilvántartás szerint. Valódi funkciójukat tekintve ugyanis sok esetben hétvégi házas ingatlanokká váltak, újabban azonban sokan anyagi megfontolásból életvitelszerű lakóhelyül választják ezeket az alacsonyabb piaci értéken is megszerezhető ingatlanokat. Szólnunk kell továbbá a zártkerti földek harmadik csoportjáról, a tartósan műveletlenül hagyottakról, melyek a kevésbé frekventált települések mentén, illetve a főbb helyi útvonalaktól távol eső területeken egyre nagyobb számban fordulnak elő. Sokszor maga a bejegyzett tulajdonos sem tudja, hol is található pontosan a gyakran örökségként megszerzett, ámde szinte forgalomképtelen, évek óta elhagyottan álló telek.

Ha a zártkert belterület lett…

Napjainkban zártkerti földrészlettel találkozhatunk kül- és belterületen egyaránt. A helyi önkormányzatok ugyanis élhetnek azzal a lehetőséggel, hogy a településhez tartozó zártkerti övezetek egy részét belterületbe vonják. Teszik ezt abból a megfontolásból is, hogy utólagosan legalizálni lehessen a külterületi beépíthetőségi arányokat jóval túllépő, lakóépületként funkcionáló építményeket anélkül, hogy azok lebontását hatóságilag el kellene rendelni. Addig ugyanis, amíg a zártkerti föld külterületen, mezőgazdasági művelés alatt szerepel a nyilvántartásban, legfeljebb a terület 3%-a építhető be, elsősorban gazdasági épülettel. További korlátozást jelent, hogy lakóépület a 3%- os beépíthető területnagyság felét foglalhatja el, és azt is csak akkor, ha szőlő, gyümölcsös, vagy kert művelési ágban a zártkert összterülete eléri a 3000, egyéb művelési ág esetén a 6000 négyzetmétert. Márpedig a leggyakoribb méretű, átlagosan 3000 négyzetméter nagyságú zártkertek 1,5%-a mindössze 45 négyzetméter, vagyis az ennél nagyobb alapterületű lakóépület már túllépi a megengedett mértéket. Mivel a zártkerti földrészletek 1 hektárnál kisebbek, belterületbe vonásuk esetén az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény értelmében nem mezőgazdasági, hanem művelés alól kivett területként kell azokat nyilvántartani, így már nem vonatkoznak rájuk az előzőekben vázolt szigorú építési korlátozások sem.

A változásnak azonban a zártkert-tulajdonosok egy része egyáltalán nem örül. Belterületbe vonni ugyanis csak összefüggő, a település belterületével határos övezeteket lehet, így az átminősítéssel olyan zártkertek is művelés alól kivett telekké minősültek át, melyeket tulajdonosaik eredeti rendeltetésüknek megfelelően mezőgazdasági célból hasznosítottak. Számos településen pedig olyan helyi adó rendelet van érvényben, mely telekadót vet ki az üresen álló (beépítetlen) telkekre. Ezt a szabályt tehát az újonnan belterületbe vont zártkertekre is alkalmazni kellett, ami a földrészletet kiskerti gazdálkodásra használók számára mindeddig plusz terhet jelentett, sőt, a földrészlet beépítésére ösztönzött.

Az ellentmondásos helyzetet a helyi adókról szóló törvény 2014. január 1-jétől hatályos módosítása oldotta meg. Eszerint mentesül a telekadó fizetése alól az a belterületen fekvő, egy hektárt meg nem haladó nagyságú, a földrészlet tulajdoni lapja szerint művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyet teljes egészében mezőgazdasági műveléssel hasznosítanak. Ezt azonban a polgármesteri hivatal, mint helyi adóhatóság felé évente igazolni kell. Az igazolást kérelemre az agrárkamara területileg illetékes falugazdásza adja ki a vegetációs időszakban végzett helyszíni szemle alapján. Az utóbb adómentessé váló parcellákra kivetett telekadóról szóló határozatot az igazolás alapján a polgármesteri hivatal visszavonja.

A külterületi zártkerti ingatlanok forgalmi szabályai

Ha a zártkert külterületi, azaz mezőgazdasági művelés alatt álló földrészletként van nyilvántartva, a megváltozott szabályozási környezet révén szintén érhetik a tulajdonost, vagy földhasználót meglepetések.

Kezdjük a földforgalmi kérdésekkel. Az 1994-es, korábbi földtörvény annyiban tett említést a zártkertekről, hogy azok tulajdonszerzését, illetve haszonbérbe vételét kivette a termőföldekre vonatkozó önkormányzati meghirdetési kötelezettség alól, azaz a földtörvény szerinti elővásárlási és előhaszonbérleti jog érvényesítésére nem volt lehetőség. Zártkertet tehát szabadon lehetett adni-venni, illetőleg haszonbérelni. Az új földtörvény azonban hatálya alá vont minden, a földrészlet tulajdoni lapja szerint mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású földrészletet, így a zártkerteket is.

2014. május 1-jétől önkormányzati meghirdetési kötelezettség és előzetes hatósági engedély szükséges a mezőgazdasági művelés alatt állóként nyilvántartott zártkertek adásvételéhez és haszonbérbe vételéhez is. Adásvétel esetén ráadásul a helyi földbizottság megkeresése is kötelező, állásfoglalás kiadása céljából. Azok a zártkerti gazdálkodók, akik nem minősülnek földművesnek, legfeljebb 1 hektár földterület tulajdonjogával rendelkezhetnek. Ha már ennél nagyobb terület van a tulajdonukban, azt megtarthatják és művelhetik, de új földterületet nem szerezhetnek hozzá addig, amíg nem teljesítik a földművesre vonatkozó feltételeket és ez alapján fel nem vetetik magukat a járási földhivatal által vezetett külön nyilvántartásba. Az új szabályozás szerint tehát, ha egy földművesnek nem minősülő személy már rendelkezik egy (vagy több) zártkert tulajdonjogával, legfeljebb akkora földet vásárolhat hozzá, hogy azzal ne lépje túl a tízezer négyzetméteres korlátot. Az adásvétel során azonban ilyen esetben is elővásárlási joga van a helyi földműveseknek, és a helyi földbizottság is megvétózhatja a tulajdonszerzését.

Számos, az utóbbi időben felmerült érdekes eset világított rá ennek a szabálynak az átgondolatlanságára. Példaként álljon itt az egyik legérdekesebb. Egy magyarországi település határában lévő utcát annak idején igen kis belterületi építési telkekkel alakították ki abból a megfontolásból, hogy azokhoz a telkek szerves folytatásaként már külterületinek minősülő zártkerti földek is tartoznak. Vagyis a gyakorlatban egy egységként kezelt telkek két külön helyrajzi számon vannak nyilvántartva. A kisebb, amin a lakóépület áll, egy belterületi földrészlet, a ház mögötti telekrész viszont külterületi zártkert besorolású. Az egyik ilyen telek tulajdonosa nagy nehézségek árán talált ingatlanára egy vevőt. A szerződést azonban már az új földforgalmi törvény szabályai alapján kellett megkötni. Így viszont a telek nagyobbik, hátsó fele már csak önkormányzati meghirdetés, helyi földbizottsági és megyei földhivatali jóváhagyás után, tehát mintegy fél év múlva lesz ténylegesen eladható. Ráadásul a helyi földművesek a zártkerti részre elővásárlási joggal rendelkeznek, ha pedig a vevő nem minősül földművesnek, és másutt is van már földterület a tulajdonában, előfordulhat, hogy vételi szándéka az egy hektáros szerzési korlátba ütközik, pedig csak egy belterületi kertes házat szeretett volna venni magának.

Speciális gazdálkodási szabályok a zártkerti földeken

Az új földforgalmi szabályozás szerint zártkerti föld használatára a tulajdonoson kívül elsősorban csak földműves és mezőgazdasági termelőszervezet jogosult, például haszonbérlet formájában. A földművesnek nem minősülő, vagy a földművesek nyilvántartásában nem szereplő gazdálkodó zártkerti föld használatát csak akkor szerezheti meg, ha az egyébként tanyának minősül. Tanya fogalma alatt a földforgalmi törvény a település külterületén lévő, mezőgazdasági termelés céljára létesített lakó- és gazdasági épület, valamint a hozzá tartozó, legfeljebb egy hektár földterület együttesét érti. Mivel a „tanyává minősítésnek” nem kell a tulajdoni lapon szerepelnie, ezért az előzőekben felsorolt feltételeknek egyébként megfelelő zártkerti földrészlet is tanyának minősülhet. Ebben az egy esetben nincs szükség a földhasználati szerződés meghirdetésére és hatósági jóváhagyására sem.

Gyakori kérdésként merül fel, hogy igényelhető-e zártkerti föld művelése után területalapú támogatás. A külterületi földek használata után akkor jár támogatás, ha az azonos növényi kultúrával művelt összefüggő terület, az ún. parcella nagysága eléri a 2500 négyzetmétert. Ha például egy zártkerti földrészleten belül van egy legalább 2500 négyzetméteres összefüggő szántóterület, amit rendszeresen művelnek is, nincs akadálya a támogatás igénylésének, feltéve, hogy a gazdálkodó ily módon számolt összes támogatható területnagysága eléri az egy hektárt. Mivel a támogatási rendszer nem a földhivatali földrészletek adatain alapul, a minimális parcellanagyság kritériuma „keresztbenfekvő módon” is teljesíthető. Ha például két szomszédos, egyenként 3000 négyzetméteres zártkertet egy földhasználó művel, és azoknak csak a fele támogatható terület (például szántó), nincs akadálya annak, hogy az egymás melletti zártkertek szántó alrészleteit egy parcellába egyesítve igényeljen a gazdálkodó támogatást. Az „összevont parcella” kijelöléséhez tehát nincs szükség az érintett zártkertek egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészletté való átalakítására.

Egyes zártkerti övezetekben a területek műveletlensége, ezáltal a többi területre gyakorolt kedvezőtlen hatása okoz jelentős problémát. Ez tette szükségessé a zártkertek esetében egy speciális, a hasznosítási kötelezettség elmulasztására vonatkozó szabályozás kidolgozását. A hasznosítatlan terület ugyanis – különösen gyümölcs- és szőlőültetvények esetén – gyomforrásként és fertőzési gócként viselkedik, figyelemmel arra, hogy a zártkertek egy tömbben és kis területen helyezkednek el.

A termőföld védelméről szóló törvény új rendelkezése értelmében a helyi önkormányzat dönthet a hasznosítatlan zártkerti ingatlanok szociális földprogram, illetve közfoglalkoztatási program megvalósítása céljából történő kijelöléséről. A kijelölt zártkerti ingatlanokkal a mezőgazdasági termelésre alkalmas feltételekkel nem, vagy nem elégséges mértékben rendelkező, szociálisan hátrányos helyzetű családok megélhetésének elősegítése, életminőségének javítása az elsődleges cél. A zártkerti ingatlannak a földprogram céljából történő használatáért, hasznosításáért az önkormányzat ellenszolgáltatással nem tartozik a zártkerti ingatlan tulajdonosa felé. A törvény alapján kijelölésre csak a tulajdonos hasznosítási kötelezettségének súlyos megszegése esetén, azaz eredménytelen felszólítást és bírságolást követően kerülhet sor, időleges jelleggel, legfeljebb egy évre. Az önkormányzat a földprogramba való bevonásról hatósági határozattal dönt. A földtulajdonos ennek kézhezvételét követő 30 napon belül hatósági szemle alapján készült igazolással utólag is bizonyíthatja, hogy földhasználati kötelezettségének eleget tett. Ilyen esetben a zártkert kijelöléséről szóló határozatot az önkormányzatnak vissza kell vonnia.

Így döntött a bíróság…
A jóhiszemű ingatlanvásárló védelme jogok utólagos bejegyeztetése ellen

Egy ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt a földhivatali nyilvántartás adatai megtekintésének, az ingatlan per-, teher és igénymentessége ellenőrzésének elmulasztása a vevő kockázata. Amint az a következő esetből kiderül, előfordulhat, hogy egy, az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogosultság miatt kerül sor polgári peres eljárásra.

A történetünkben szereplő, kellően elővigyázatos vevő adásvétel útján, szerződéssel vásárolt egy zártkerti földrészletet a nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosától. A földhivatali tulajdoni lap szerint az ingatlan tehermentes volt, és ezt a tényt az eladó az adásvételi szerződésben is szavatolta. Csakhogy az eladó fél az átruházott zártkerti ingatlant szüleitől kapta ajándékba, és az ajándékozási szerződésben a szülők javára holtig tartó haszonélvezeti jogot kötöttek ki. Az ingatlan-nyilvántartási adatok szerint viszont a haszonélvezeti jog bejegyzésére nem került sor, így az ingatlan a tulajdoni lap szerint „tehermentesnek látszott”. Az eladó szülei bírósági keresetükben az ajándékozási szerződésre alapozva kérték, hogy a bíróság rendelje el a vevő fél által megvásárolt zártkertre a haszonélvezeti joguk utólagos bejegyzését. A vevő ellenkérelmében viszont arra hivatkozott, hogy az eladó szavatolta az ingatlan tehermentességét, és feljogosította őt a birtokba vételre.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a szülőknek adott igazat és annak tűrésére kötelezte a vevőt, hogy a felperes szülők haszonélvezeti jogát a tulajdonában lévő földrészletre utólagosan bejegyezzék. A bíróság a tűrésre kötelezést azzal indokolta, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint keresettel kérheti a bejegyzés kiigazítását az, aki a bejegyzés elmaradása folytán sérelmet szenvedett. A tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben kikötött haszonélvezeti jogot a földhivatal egyébként is hivatalból köteles lett volna bejegyezni, ez azonban elmaradt.

Az ítélet ellen a vevő fél fellebbezést nyújtott be. A másodfokon eljáró bíróság jogerős ítéletét a Polgári Törvénykönyv rendelkezésére alapította. Ingatlanra ugyanis szerződés alapján haszonélvezet csak akkor keletkezik, ha a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. Az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva jóhiszeműen és visszterhesen szerző féllel szemben a szülők szerződésben kikötött, de az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzés elmaradása miatt érvényesen létre sem jött haszonélvezeti jogra alapítottan nem kérhetik, hogy a vevő tűrje jogszerzésük bejegyzését. Bejegyzési igényüket eredményesen csak a velük ajándékozási szerződést kötő gyermekükkel szemben érvényesíthették volna.

Orlovits Zsolt, rovatvezető